Activitatea agentului imobiliar si a agentiei imobiliare sunt reglementate de legea privind infintarea societatilor comerciale si OG3/2000 privind activitatea si obligatiile legale ale agentului imobiliar.

Din pacate aceasta este oarecum nelucrativa in sensul ca este plina de confuzii si lipsita de coerenta unei legi care in fond reglementeaza o activitate economica cu implicatii profunde. In practica, agentiile imobiliare respectabile au adoptat codul de etica si practica corecta, astfel incat dvs. sa puteti realiza tranzactia imobiliara in siguranta, rapid si profesionist.

Practica pietei imobiliare din Romania a impus asa numitul agent imobiliar dublu care poate reprezenta atat cumparatorul, cat si vanzatorul. Reprezentarea de catre o agentie dubla cere cunoasterea si consimtamantul ambelor parti, vanzatorul si cumparatorul. De fapt, agentul dublu se angajeaza sa serveasca interesele ambelor parti. Acest lucru se intimpla pe toata durata desfasurarii tranzactiei. Comisionul agentului imobiliar este platit atat de vanzator cat si de cumparator. Cuantumul comisionului este de obicei situat intre 3-5% si impartit intre vanzator si cumparator. La inchirieri comisiunul se situeaza in jurul valorii chiriei pe o luna. Daca lucrati cu un agent imobiliar, aveti doua optiuni: puteti lucra cu un agent in regim de contract de intermediere exclusiva sau puteti lucra cu un agent in regim de contract de intermediere deschis. Agentiile imobiliare serioase ofera clientilor toata gama de servicii imobiliare pe langa prezentarea unor imobile, ofera consultanta, studii de piata, evaluari si asistenta la incheierea tranzactiei. Astfel, cand treci pragul unei agentii bune, stii ca angajatii acesteia iti vor arata multe case (mai intai fotografii, schite sau material video, urmand apoi vizionarea pe teren), te vor informa asupra evolutiei pietei (se scumpesc, se ieftinesc locuintele) si iti vor spune daca pretul cerut este justificat sau nu in comparatie cu oferta.

Alegerea unei agentii imobiliare

Teoretic, intr-o firma imobiliara trebuie sa gasesti personal calificat, care sa-ti asigure siguranta si conditii optime la incheierea tranzactiei, iar orice abatere a unui agent imobiliar duce la excluderea lui din breasla. Dar nu este tot timpul asa.

In primul rand, agentia trebuie sa fie usor de identificat. Firma trebuie sa aiba un sediu fix, sa fie semnalizata (cu firma la intrare), sa aiba un birou amenajat ca punct de lucru cu publicul, cu secretariat, dar si o sala de negocieri, in care se poate discuta in particular cu clientii amanuntele legate de plata, bani, confidentialitate, etc.. Agentii  trebuie sa fie pregatiti, amabili, gata sa va ofere tot sprijinul posibil. Este bine ca agentia sa fie afiliata unei uniuni profesionale, unde sa-i puteti verifica activitatea, daca a avut sau nu abateri si daca este acreditata. Cea mai cunoscuta asociatie a agentiilor imobiliare este  Asociatia Romana a Agentiilor imobiliare (A.R.A.I.). Credem ca pana la urma cel mai important factor este increderea pe care v-o inspira oamenii din agentia respectiva. Totusi, nu este obligatorie acreditarea.

Aveti grija la agentii fantoma (sunt aceia care isi schimba punctul de lucru cel putin de doua ori pe an pentru a nu fi gasiti de catre clientii inselati). Acestea nu pot fi numite nici macar agentii imobiliare pentru ca nu sunt decat trei-patru excroci intr-o garsoniera de bloc sau intr-un apartament. Unii dintre ei au si acte perfect legale (au evoluat si au invatat sa se adapteze). In lipsa unei legislatii adecvate, apar tot felul de personaje dubioase care au ca unic scop inselarea celor naivi. Azi pe piata imobiliara se cunosc agentiile imobiliare serioase si cu renume, dar multi oameni doresc sa nu plateasca comision (agentiile imobiliare sa faca munca voluntara), sau sa plateasca cat mai putin (fara a aprecia munca si eforturile agentilor imobiliari), de aceea intra pe mainile unor excroci - agenti fantoma - care le promit comisioane foarte mici sau comision 0.

Pasii de urmat in lucrul cu o agentie imobiliara

In cazul in care doriti sa vindeti un imobil, contactati agentia imobiliara si prezentati-i oferta cat mai detaliat, consultati-va cu agentul imobiliar asupra pretului pe care il doriti (interesul este reciproc - ambele parti dorind sa obtina un pret cat mai mare, dar real), solicitati numele agentului si oferiti un numar de telefon si orele la care va poate gasi la acel numar de telefon. Dupa ce vi s-a preluat oferta, a fost inclusa in baza de date a agentiei si s-a exprimat acordul in reprezentarea imobilului de catre agentie, urmeaza ca un agent imobilar sa vizioneze proprietatea. La vizionare s-ar putea ca agentul sa va ceara sa semnati un contract de vizionare (ca sa justifice la firma orele in care a lipsit sau pentru a face completari in baza de date a agentiei) sau un contract de exclusivitate (acest contract inseamna de fapt sa acordati agentiei o perioada de 1-3 luni de exclusivitate, in care NU veti mai colabora cu alte agentii imobiliare, deoarece firma care doreste acest contract investeste in publicitatea proprietatii dvs. pentru gasirea potentialilor cumparatori). Daca ati semnat un contract de exclusivitate si nu-l respectati atunci asumati-va plata comisionului sau penalitatilor mentionate in contract.
Pasul uramtor este acela in care agentul imobiliar vine cu potentialii clienti pentru a le prezenta imobilul. Puteti avea norocul ca primul client sa fie si cel care doreste sa va cumpere proprietatea, dar nu va speriati, agentul imobiliar datorita informatiei exacte si complete a selectat clientul care se potrivea cel mai bine cu oferta dvs. Daca v-ati inteles asupra pretului de vanzare, mergeti la agentie sau la notariat pentru incheierea precontractului (este foarte important acest precontract si fara el este aproape imposibil sa vindeti).
La precontract proprietarul vine cu actele originale ale proprietatii si cu actul de identitate (cel care vine la precontract ca vanzator trebuie sa fie unul dintre proprietari sau sa aiba o procura de reprezentare in care se specifica cu ce l-a mandatat proprietarul).

Contractul de intermediere (precontractul sau antecontractul) incheiat de agentia imobiliara in cazul unei tranzactii imobiliare se intocmeste in trei exemplare si trebuie sa contina:

• antetul agentiei (numele societatii, adresa, numarul de telefon si fax, numarul de la Registrul Comertului, codul fiscal)
• numarul de inregistrare al contractului
• data la care se incheie
• numele si toate datele de identificare ale proprietarului si clientului
• locuinta care face obiectul contractului (adresa completa a acesteia si modul sau de dobandire de catre proprietari, in baza caror acte)
• pretul la care se incheie tranzactia stabilit de comun acord intre parti
• comisionul agentiei imobiliare (de obicei intre 3% si 5% +TVA din valoare tranzactiei platit de ambele parti: vanzator si cumparator).
• termenul pana la care se incheie tranzactia la notariat
• penalitatile care se platesc din culpa unei parti sau alteia
• clauze contractuale cu obligatii si raspunderi pentru fiecare parte
• semnaturile in original ale clientului, proprietarului si reprezentantului societatii imobiliare
• stampila in original a societatii imobiliare si a partior daca este cazul

La incheierea contractului de intermediere se achita un avans de catre cumparator (care de cele mai multe ori ramane in sediul agentiei pentru siguranta tranzactiei) iar proprietarul lasa actele in copie pentru a fi verificate si intocmite pentru contractul de vanzare - cumparare la notariat. In cazul in care tranzactia nu poate fi incheiata din vina vanzatorului (in cazul in care proprietarul ascunde agentiei si cumparatorului ca are o ipoteca sau un comandament) cumparatorul va putea cu usurinta sa-si recupereze avansul dat (iar mai apoi eventualele despagubiri daca considera necesar). Proprietarul poate lasa si actele originale (pana la incheierea contractului de vanzare-cumparare la notariat, se intocmeste un proces-verbal sau se specifica in precontract actele care raman la agentie).
Contractul de intermediere se incheie numai in sediul societatii imobiliare sau la imobilul ce face obiectul tranzactiei. In sediul agentiei trebuie sa fie expus la loc vizibil comisionul acesteia, certificatul de inregistrare al societatii, eventuale licente sau atestari profesionale.

Agentia imobiliara nu este "firma de recuperari" si nu isi asuma responsabilitatea in cazul in care proprietarul a luat avansul si l-a cheltuit fara sa mai aiba posibilitatea de returnare. Exista si cazuri speciale in care fiecare speta are o rezolvare separata.

Cand toate actele sunt pregatite pentru vanzare la notariat, urmeaza doar semnarea si primirea banilor in fata unui notar public (nu mai mult de 50000 Lei) restul sumei se face prin virament Bancar.