Actele necesare pentru vanzarea unui teren

Vânzarea unui teren poate părea mai simplă decât vânzarea unui apartament sau a unei case, însă actele trebuie verificate cu atenție înainte de semnarea contractului la notar. În funcție de tipul terenului — intravilan, extravilan, agricol, construibil sau cu sarcini — pot fi necesare documente suplimentare.

Pregătirea corectă a documentelor ajută la evitarea întârzierilor, a renegocierilor și a problemelor apărute în ziua semnării. Dacă ai un teren de vânzare în București, Ilfov sau zonele apropiate, poți solicita sprijin prin pagina Trimite oferta ta sau ne poți contacta direct prin pagina de contact CRD Property Broker.

Cuprins

• Actul de proprietate
• Cadastrul și intabularea
• Extrasul de Carte Funciară pentru autentificare
• Certificatul fiscal
• Certificatul de urbanism
• Terenul agricol extravilan și dreptul de preempțiune
• Actele de identitate și actele de stare civilă
• Procura notarială
• Situații speciale
• Recomandare înainte de vânzare

1. Actul de proprietate

Actul de proprietate este documentul principal care dovedește dreptul vânzătorului asupra terenului. În funcție de modul în care terenul a fost dobândit, acesta poate fi:

• contract de vânzare-cumpărare;
• contract de donație;
• contract de schimb;
• certificat de moștenitor;
• hotărâre judecătorească definitivă;
• titlu de proprietate;
• act de partaj;
• alt act autentic prin care a fost dobândit dreptul de proprietate.

Este recomandat ca vânzătorul să păstreze și alte documente din istoricul terenului, mai ales dacă proprietatea provine din succesiune, partaj, reconstituire a dreptului de proprietate sau alte situații mai vechi.

2. Cadastrul și intabularea terenului

Pentru a putea fi vândut, terenul trebuie să fie identificat cadastral și înscris în Cartea Funciară. Acest lucru înseamnă că terenul trebuie să aibă număr cadastral și să fie intabulat pe numele proprietarului actual.

Documentația cadastrală conține date tehnice despre teren, cum ar fi suprafața, amplasamentul, vecinătățile și categoria de folosință. Dacă există diferențe între acte, măsurători sau situația reală din teren, acestea trebuie clarificate înainte de semnarea contractului de vânzare.

Pentru informații generale despre serviciile de cadastru și Carte Funciară, poate fi consultat portalul oficial ANCPI.

3. Extrasul de Carte Funciară pentru autentificare

Extrasul de Carte Funciară pentru autentificare arată situația juridică actuală a terenului. Acesta conține informații despre proprietar, suprafață, categoria de folosință, eventuale ipoteci, interdicții, servituți sau alte sarcini înscrise.

În mod obișnuit, extrasul de Carte Funciară pentru autentificare este solicitat direct de notarul public, nu de proprietar. Acesta este folosit pentru autentificarea actului notarial de vânzare.

Este diferit de extrasul de Carte Funciară pentru informare, care poate fi solicitat pentru verificarea preliminară a situației juridice a terenului.

4. Certificatul fiscal

Certificatul fiscal este emis de Direcția de Impozite și Taxe Locale din cadrul primăriei. Acesta confirmă că terenul este înregistrat fiscal și că obligațiile fiscale locale aferente imobilului sunt achitate.

Certificatul fiscal trebuie să conțină datele corecte ale proprietarului, adresa sau identificarea terenului și mențiunea privind situația obligațiilor fiscale locale.

Acest document trebuie să fie valabil la data semnării contractului de vânzare.

5. Certificatul de urbanism

Certificatul de urbanism nu este obligatoriu în toate vânzările de teren, dar poate fi foarte important, mai ales atunci când terenul este cumpărat pentru construire.

Prin certificatul de urbanism se pot verifica informații precum:

• regimul juridic al terenului;
• regimul economic;
• regimul tehnic;
• posibilitatea de construire;
• indicatorii urbanistici aplicabili;
• restricții sau condiții speciale.

În practică, un cumpărător interesat de un teren construibil poate solicita acest document înainte de a lua decizia finală de cumpărare.

6. Vânzarea terenurilor agricole extravilane

Dacă terenul este agricol și se află în extravilan, vânzarea poate presupune o procedură specială, reglementată de Legea nr. 17/2014. În aceste cazuri, trebuie respectat dreptul de preempțiune al anumitor categorii de persoane sau instituții.

Procedura poate implica afișarea ofertei de vânzare la primărie, respectarea termenelor legale și obținerea documentelor necesare pentru finalizarea vânzării.

Dreptul de preempțiune

Dreptul de preempțiune oferă anumitor persoane sau entități prioritate la cumpărarea terenului, în condițiile legii. În funcție de situație, pot exista preemptori precum coproprietari, arendași, proprietari vecini sau alte categorii prevăzute de legislație.

De ce trebuie verificat acest aspect înainte de promovare

Un teren agricol extravilan nu trebuie tratat la fel ca un teren intravilan obișnuit. Dacă procedura legală nu este respectată, vânzarea poate fi întârziată sau chiar blocată.

Pentru astfel de terenuri, este recomandat ca proprietarul să discute din timp cu notarul și, dacă este cazul, cu autoritatea locală competentă.

7. Actele de identitate și actele de stare civilă

Toți proprietarii care participă la vânzare trebuie să prezinte acte de identitate valabile.

În funcție de situația personală a vânzătorului, notarul poate solicita și:

• certificat de căsătorie;
• certificat de divorț sau hotărâre definitivă de divorț;
• certificat de deces al soțului/soției;
• certificat de moștenitor;
• acte privind regimul matrimonial;
• alte documente privind starea civilă.

8. Procura notarială, dacă proprietarul nu poate fi prezent

Dacă unul dintre proprietari nu poate fi prezent la semnarea contractului, acesta poate fi reprezentat printr-o procură autentică notarială.

Procura trebuie să fie valabilă și să prevadă clar dreptul mandatarului de a vinde terenul, de a semna actele necesare și de a încasa prețul, dacă aceasta este intenția proprietarului.

9. Situații speciale care pot necesita documente suplimentare

Nu toate terenurile se vând la fel. În funcție de situația juridică și tehnică, notarul sau cumpărătorul pot solicita documente suplimentare.

Astfel de situații pot apărea când:

• terenul este ipotecat;
• există coproprietari;
• terenul provine din moștenire;
• există servitute de trecere;
• terenul este în litigiu;
• terenul este arendat;
• există dezmembrări sau alipiri recente;
• categoria de folosință trebuie clarificată;
• adresa sau identificarea cadastrală nu corespunde cu actele vechi.

10. Recomandare înainte de vânzarea unui teren

Înainte de promovarea terenului, este recomandat să verifici actul de proprietate, cadastrul, intabularea, certificatul fiscal și eventualele sarcini înscrise în Cartea Funciară.

În cazul terenurilor intravilane construibile, este utilă verificarea reglementărilor urbanistice. În cazul terenurilor agricole extravilane, trebuie verificată procedura specială privind dreptul de preempțiune.

O verificare făcută din timp poate preveni întârzieri, renegocieri și blocaje în tranzacție.

Dacă ai un teren de vânzare, poți trimite detaliile prin pagina Trimite oferta ta sau poți solicita o discuție directă cu CRD Property Broker.

Poți consulta și articolul nostru despre actele necesare pentru vânzarea unui apartament, pentru a înțelege diferențele dintre documentele necesare în funcție de tipul proprietății.