Cumpărarea unui apartament este una dintre cele mai importante decizii financiare pentru o persoană sau o familie. Dincolo de preț, zonă, compartimentare și stare tehnică, verificarea actelor este esențială pentru o tranzacție sigură.
Un apartament poate părea potrivit la vizionare, dar dacă documentele nu sunt clare, pot apărea întârzieri, riscuri juridice sau probleme la obținerea creditului. De aceea, cumpărătorul trebuie să știe ce acte sunt necesare, ce documente trebuie verificate și ce obligații îi revin înainte de semnarea contractului.
În acest ghid explicăm, pe înțelesul cumpărătorilor, care sunt principalele acte necesare pentru cumpărarea unui apartament și la ce trebuie să fii atent înainte de semnarea contractului autentic de vânzare-cumpărare.
1. Actul de proprietate al vânzătorului
Primul document care trebuie verificat este actul de proprietate. Acesta arată cum a dobândit vânzătorul apartamentul și reprezintă unul dintre documentele principale care justifică dreptul său de proprietate.
Actul de proprietate poate fi, după caz:
- contract de vânzare-cumpărare;
- contract de donație;
- certificat de moștenitor;
- contract de partaj;
- hotărâre judecătorească definitivă;
- alt act juridic prin care a fost dobândit dreptul de proprietate.
Este important ca datele proprietarului și ale imobilului să corespundă cu informațiile înscrise în cartea funciară și cu celelalte documente ale proprietății.
2. Extrasul de Carte Funciară
Extrasul de Carte Funciară este unul dintre cele mai importante documente în procesul de cumpărare. Acesta permite verificarea situației juridice înscrise în cartea funciară la momentul consultării.
Din extrasul de carte funciară se pot verifica, printre altele:
- proprietarul sau proprietarii înscriși;
- numărul cadastral;
- suprafața înscrisă;
- eventualele ipoteci;
- interdicțiile înscrise;
- litigiile sau alte sarcini notate în cartea funciară.
Înainte de autentificarea contractului, notarul solicită extrasul de carte funciară pentru autentificare. Acesta este utilizat în cadrul procedurii notariale și indisponibilizează temporar cartea funciară pentru operațiunea pentru care a fost solicitat.
3. Documentația cadastrală
Documentația cadastrală identifică apartamentul din punct de vedere tehnic și trebuie analizată în raport cu situația reală a locuinței.
Cumpărătorul ar trebui să verifice, după caz:
- numărul cadastral;
- suprafața utilă;
- compartimentarea apartamentului;
- releveul;
- eventualele modificări interioare;
- corelarea dintre documente și situația existentă în teren.
Dacă apartamentul a fost modificat semnificativ față de documentația existentă, situația trebuie clarificată înainte de semnare, mai ales atunci când achiziția se realizează prin credit bancar.
Pentru informații oficiale privind cadastrul, cartea funciară și publicitatea imobiliară, poate fi consultat site-ul Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI).
4. Certificatul de performanță energetică
Certificatul de performanță energetică este un document necesar în cadrul vânzării unei locuințe și oferă informații despre performanța energetică a acesteia.
Certificatul energetic poate cuprinde informații referitoare la:
- clasa energetică;
- consumul estimat de energie;
- emisiile asociate consumului energetic;
- recomandări privind îmbunătățirea performanței energetice.
Pentru cumpărător, documentul oferă informații suplimentare despre caracteristicile energetice ale locuinței și poate fi util în evaluarea costurilor viitoare de utilizare.
5. Certificatul fiscal al vânzătorului și certificatul fiscal al cumpărătorului
Începând cu 25 februarie 2026, situația fiscală trebuie avută în vedere atât de vânzător, cât și de cumpărător atunci când se înstrăinează sau se dobândește dreptul de proprietate asupra unei clădiri sau al unui teren.
Vânzătorul trebuie să îndeplinească obligațiile fiscale prevăzute de lege pentru bunul care se înstrăinează și să prezinte documentele fiscale necesare autentificării tranzacției.
Cumpărătorul are, la rândul său, o obligație distinctă. Potrivit art. 159 alin. (5^2) din Codul de procedură fiscală, persoana care dobândește dreptul de proprietate asupra unei clădiri sau al unui teren trebuie să prezinte un certificat de atestare fiscală din care să rezulte achitarea tuturor obligațiilor de plată datorate bugetului local al unității administrativ-teritoriale în a cărei rază își are domiciliul, sediul sau punctul de lucru, după caz.
Prezentarea certificatului de atestare fiscală al cumpărătorului poate fi înlocuită de verificarea electronică a situației obligațiilor fiscale, atunci când procedura utilizată permite acest lucru.
Este important de înțeles că acest certificat fiscal al cumpărătorului nu privește apartamentul pe care urmează să îl cumpere. El privește obligațiile fiscale locale ale cumpărătorului față de unitatea administrativ-teritorială unde acesta își are domiciliul, sediul sau punctul de lucru, după caz.
Actele prin care se înstrăinează clădiri sau terenuri cu încălcarea obligațiilor prevăzute de art. 159 alin. (5) și (5^2) din Codul de procedură fiscală sunt sancționate de lege cu nulitatea de drept. Reglementarea privind cumpărătorul a fost introdusă începând cu 25 februarie 2026.
Din acest motiv, înainte de programarea semnării contractului autentic este recomandat ca atât vânzătorul, cât și cumpărătorul să verifice din timp documentele fiscale solicitate de notar.
6. Asigurarea obligatorie a locuinței – PAD
În cadrul pregătirii documentelor trebuie verificată și situația poliței de asigurare obligatorie împotriva dezastrelor naturale – PAD, în condițiile prevăzute de legislația aplicabilă.
Dacă există neclarități privind valabilitatea poliței sau documentele necesare tranzacției, acestea trebuie clarificate înainte de data stabilită pentru semnarea contractului.
7. Adeverința de la Asociația de Proprietari
În cazul apartamentelor situate în condominii, este importantă și situația obligațiilor față de asociația de proprietari.
Adeverința eliberată de asociație poate evidenția dacă există sau nu restanțe aferente apartamentului.
Pentru cumpărător este important ca eventualele datorii să fie identificate și clarificate înainte de semnarea contractului.
8. Actele de identitate și documentele privind starea civilă
La pregătirea tranzacției, părțile trebuie să prezinte documentele de identitate, iar în funcție de situația juridică a proprietății pot fi necesare și alte documente privind starea civilă sau reprezentarea.
Pot fi solicitate, după caz:
- cartea de identitate;
- certificatul de căsătorie;
- certificatul sau hotărârea de divorț;
- certificatul de deces;
- certificatul de moștenitor;
- procura autentică, dacă una dintre părți este reprezentată.
Documentele necesare diferă în funcție de situația concretă, motiv pentru care lista finală trebuie confirmată cu notarul care instrumentează tranzacția.
9. Antecontractul sau promisiunea de vânzare-cumpărare
În multe tranzacții, înainte de contractul final se semnează un antecontract sau o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare.
Documentul poate stabili, printre altele:
- prețul apartamentului;
- avansul achitat;
- termenul pentru încheierea contractului final;
- obligațiile vânzătorului și cumpărătorului;
- modalitatea de plată;
- condițiile referitoare la finanțare;
- consecințele nerespectării obligațiilor asumate.
Dacă achiziția se face prin credit, termenul pentru contractul final trebuie stabilit realist, ținând cont de analiza dosarului de credit, evaluarea proprietății și procedurile băncii.
10. Documentele necesare pentru cumpărarea prin credit
Dacă apartamentul este cumpărat prin credit ipotecar, banca va solicita propriul set de documente pentru analiza juridică și evaluarea proprietății.
În funcție de bancă și de situația concretă, pot fi solicitate:
- actul de proprietate;
- extrasul de carte funciară;
- documentația cadastrală;
- certificatul de performanță energetică;
- antecontractul;
- actele de identitate ale părților;
- raportul de evaluare;
- alte documente solicitate în cadrul analizei juridice sau de credit.
Existența unei probleme juridice, cadastrale sau documentare poate întârzia sau chiar împiedica acordarea finanțării.
11. Ce trebuie să verifice cumpărătorul înainte de semnare
Înainte de semnarea contractului, cumpărătorul ar trebui să verifice atât documentele proprietății, cât și propriile obligații necesare finalizării tranzacției.
Este recomandat să fie analizate:
- identitatea și calitatea de proprietar a vânzătorului;
- situația înscrisă în cartea funciară;
- existența ipotecilor, interdicțiilor sau altor sarcini;
- suprafața și compartimentarea apartamentului;
- eventualele modificări interioare;
- situația obligațiilor față de asociația de proprietari;
- documentele fiscale ale vânzătorului;
- propriul certificat de atestare fiscală sau posibilitatea verificării electronice a situației fiscale locale, conform reglementărilor aplicabile din 2026;
- condițiile antecontractului;
- condițiile de finanțare, dacă achiziția se face prin credit.
Este recomandat ca lista documentelor necesare pentru semnare să fie confirmată din timp cu notarul, deoarece situația fiecărei proprietăți poate avea particularități.
12. Greșeli frecvente la cumpărarea unui apartament
Una dintre cele mai mari greșeli este alegerea apartamentului doar pe baza prețului sau a impresiei de la vizionare, fără o verificare atentă a documentelor și a condițiilor tranzacției.
Printre greșelile frecvente se numără:
- semnarea unui antecontract fără verificarea suficientă a situației proprietății;
- achitarea unui avans fără clarificarea condițiilor esențiale;
- ignorarea diferențelor dintre cadastru și situația reală;
- neglijarea eventualelor restanțe către asociația de proprietari;
- acceptarea unor termene nerealiste pentru obținerea creditului;
- neverificarea situației juridice a proprietarului;
- neglijarea obligației cumpărătorului privind certificatul de atestare fiscală sau verificarea electronică a situației fiscale locale.
13. Rolul notarului în verificarea documentelor
Notarul are un rol esențial în autentificarea contractului și în verificarea documentelor necesare potrivit legii pentru încheierea tranzacției.
Lista documentelor poate diferi în funcție de situația proprietății, de modul în care aceasta a fost dobândită, de existența unui credit sau a unei ipoteci și de situația juridică a părților.
Din acest motiv, cumpărătorul și vânzătorul ar trebui să transmită documentele notarului din timp și să evite lăsarea verificărilor pentru ziua semnării.
14. Rolul agentului imobiliar în pregătirea tranzacției
Un agent imobiliar cu experiență poate ajuta părțile să organizeze documentele și să identifice din timp situațiile care trebuie clarificate înainte de programarea tranzacției.
Agentul imobiliar nu înlocuiește notarul, avocatul, banca, cadastristul sau alte persoane autorizate, însă poate coordona comunicarea dintre părți și specialiști și poate urmări ca documentele necesare să fie solicitate din timp.
Pentru cumpărător, acest lucru poate reduce riscul de a pierde timp cu o proprietate pentru care există probleme documentare ce puteau fi identificate înainte de negocierea finală.
Concluzie
Actele necesare pentru cumpărarea unui apartament trebuie analizate cu atenție înainte de semnarea contractului și, în multe situații, înainte de plata unui avans important.
Actul de proprietate, extrasul de carte funciară, documentația cadastrală, certificatul de performanță energetică, documentele fiscale ale vânzătorului, certificatul fiscal al cumpărătorului sau verificarea electronică a situației sale fiscale locale, situația față de asociația de proprietari și documentele de identitate sunt elemente importante în pregătirea tranzacției.
Începând cu 25 februarie 2026, cumpărătorul trebuie să acorde o atenție specială propriei situații fiscale locale, deoarece Codul de procedură fiscală prevede în mod expres această obligație pentru dobândirea dreptului de proprietate asupra clădirilor și terenurilor.
Un cumpărător informat poate evita întârzieri, costuri suplimentare și situații în care tranzacția nu poate fi finalizată la data planificată. Verificarea documentelor este la fel de importantă ca alegerea apartamentului potrivit.
Pentru informații suplimentare despre documentele necesare în tranzacțiile imobiliare, poți consulta și ghidurile CRD Property Broker despre actele necesare pentru vânzarea unui apartament, actele necesare pentru vânzarea unei case și actele necesare pentru vânzarea unui teren.
Întrebări frecvente despre actele necesare pentru cumpărarea unui apartament
Ce acte trebuie să verific înainte de cumpărarea unui apartament?
Înainte de cumpărare este recomandat să verifici actul de proprietate, extrasul de carte funciară, documentația cadastrală, certificatul de performanță energetică, documentele fiscale ale vânzătorului, situația față de asociația de proprietari și, începând cu 2026, propria situație fiscală locală necesară cumpărătorului.
Cumpărătorul are nevoie de certificat fiscal la cumpărarea unui apartament?
Da. Începând cu 25 februarie 2026, cumpărătorul care dobândește dreptul de proprietate asupra unei clădiri sau al unui teren trebuie să prezinte un certificat de atestare fiscală din care să rezulte achitarea obligațiilor datorate bugetului local al unității administrativ-teritoriale unde își are domiciliul, sediul sau punctul de lucru, după caz. Certificatul poate fi înlocuit, atunci când procedura permite, de verificarea electronică a situației fiscale.
Certificatul fiscal al cumpărătorului se referă la apartamentul cumpărat?
Nu. Certificatul fiscal al cumpărătorului privește obligațiile fiscale locale ale acestuia față de unitatea administrativ-teritorială unde își are domiciliul, sediul sau punctul de lucru, după caz, nu obligațiile aferente apartamentului pe care urmează să îl cumpere.
Este suficientă verificarea făcută de notar?
Notarul verifică documentele și condițiile juridice necesare autentificării contractului, însă este recomandat ca și cumpărătorul să analizeze documentele din timp, înainte de plata unui avans important sau de asumarea unor obligații contractuale.
Pot cumpăra un apartament care este ipotecat?
Da. Un apartament ipotecat poate fi vândut dacă tranzacția este organizată împreună cu banca și notarul, astfel încât plata, stingerea obligațiilor și radierea ipotecii să fie realizate conform procedurii aplicabile.
Ce riscuri există dacă documentele nu sunt în regulă?
Documentele incomplete, neactualizate sau neconcordante pot întârzia tranzacția, pot determina banca să refuze finanțarea sau pot necesita clarificări juridice, cadastrale ori fiscale înainte de semnarea contractului.
Este importantă adeverința de la asociația de proprietari?
Da. Adeverința poate arăta dacă există restanțe față de asociația de proprietari și ajută cumpărătorul să cunoască situația obligațiilor aferente apartamentului înainte de încheierea tranzacției.
Ce trebuie să verific dacă apartamentul a fost modificat?
Dacă apartamentul a fost recompartimentat sau au fost realizate modificări importante, trebuie verificat dacă situația din teren corespunde documentației cadastrale și dacă eventualele lucrări au fost realizate și documentate conform cerințelor aplicabile.
Ce documente suplimentare sunt necesare dacă achiziția se face prin credit?
În cazul unui credit ipotecar, banca poate solicita, pe lângă documentele proprietății, antecontractul, raportul de evaluare, documente privind veniturile și alte acte necesare analizei juridice și aprobării finanțării.
Când este recomandat să plătesc avansul pentru apartament?
Avansul ar trebui plătit după verificarea suficientă a documentelor și în baza unui antecontract sau a unei promisiuni de vânzare-cumpărare care stabilește clar prețul, termenul, obligațiile părților și condițiile în care tranzacția urmează să fie finalizată.