Dreptul de uzufruct este unul dintre cele mai importante drepturi reale prevăzute de Codul Civil și apare frecvent în tranzacțiile imobiliare, în special în cazul donațiilor și succesiunilor. Deși proprietatea asupra unui apartament, unei case sau unui teren poate fi transmisă unei alte persoane, fostul proprietar își poate păstra dreptul de a locui în imobil sau de a-l folosi pe toată durata vieții.
Acest drept poartă denumirea de uzufruct, iar persoana care beneficiază de el se numește uzufructuar. Persoana care deține proprietatea fără dreptul de folosință poartă denumirea de nud proprietar.
În acest ghid vei afla ce înseamnă dreptul de uzufruct, care sunt drepturile și obligațiile părților și cum influențează vânzarea sau cumpărarea unui imobil.
Ce este dreptul de uzufruct?
Uzufructul este dreptul unei persoane de a folosi un bun care aparține altei persoane și de a beneficia de avantajele acestuia, fără a deveni proprietarul deplin al bunului.
În domeniul imobiliar, uzufructul este întâlnit cel mai des atunci când proprietarii își donează locuința copiilor, dar își rezervă dreptul de a locui în ea până la sfârșitul vieții.
Ce este uzufructul viager?
Uzufructul viager este forma cea mai întâlnită și durează până la decesul uzufructuarului. La încetarea acestuia, nudul proprietar devine automat proprietar deplin, fără a mai fi necesară încheierea unui nou contract de transfer al proprietății.
Cine este uzufructuarul?
Uzufructuarul este persoana care are dreptul de a utiliza imobilul și de a beneficia de acesta. El poate locui în apartament, poate încasa chiria dacă imobilul este închiriat și poate folosi bunul conform destinației sale.
Cine este nudul proprietar?
Nudul proprietar deține dreptul de proprietate asupra imobilului, însă nu îl poate folosi atât timp cât există dreptul de uzufruct. După încetarea uzufructului, acesta dobândește toate drepturile asupra proprietății.
Care sunt drepturile uzufructuarului?
- să locuiască în imobil;
- să utilizeze proprietatea conform destinației sale;
- să închirieze imobilul și să încaseze chiria;
- să beneficieze de toate fructele civile produse de bun.
Care sunt obligațiile uzufructuarului?
- să utilizeze imobilul cu bună-credință;
- să păstreze destinația proprietății;
- să suporte cheltuielile curente privind utilizarea imobilului;
- să restituie bunul la încetarea uzufructului în condiții normale de folosință.
Se poate vinde un imobil asupra căruia există uzufruct?
Da. Proprietatea poate fi vândută, însă cumpărătorul va dobândi doar nuda proprietate, iar uzufructul va continua să existe până la stingerea sa, dacă nu este radiat prin acordul părților sau prin alte modalități prevăzute de lege.
Din acest motiv, valoarea unui astfel de imobil poate fi diferită față de cea a unui imobil liber de sarcini.
Se poate închiria un imobil cu uzufruct?
Da. În general, dreptul de a închiria aparține uzufructuarului, deoarece acesta are dreptul de folosință asupra bunului.
Cum încetează dreptul de uzufruct?
Uzufructul poate înceta prin:
- decesul uzufructuarului (în cazul uzufructului viager);
- expirarea perioadei pentru care a fost constituit;
- renunțarea expresă a uzufructuarului;
- consolidarea drepturilor în aceeași persoană;
- alte situații prevăzute de Codul Civil.
Ce documente sunt necesare?
Constituirea dreptului de uzufruct se face, de regulă, prin act autentic notarial și se înscrie în Cartea Funciară. Documentele necesare diferă în funcție de modalitatea prin care se constituie acest drept și de situația juridică a imobilului.
Concluzie
Dreptul de uzufruct oferă protecție persoanelor care doresc să transmită proprietatea unui imobil fără a pierde dreptul de folosință asupra acestuia. Înainte de cumpărarea sau vânzarea unui imobil asupra căruia există un uzufruct, este recomandată verificarea atentă a extrasului de carte funciară și consultarea unui notar public sau a unui specialist în domeniul imobiliar.
Surse oficiale și informații utile
Codul Civil – legislație actualizată
Pentru informații suplimentare, citește și ghidurile CRD Property Broker despre donația unui imobil, succesiunea unui imobil, extrasul de carte funciară, ipoteca imobiliară și contractul de vânzare-cumpărare.
Întrebări frecvente despre dreptul de uzufruct
Ce este dreptul de uzufruct?
Dreptul de uzufruct este un drept real care permite unei persoane să folosească un imobil și să beneficieze de avantajele acestuia, fără a fi proprietarul deplin. Proprietatea este împărțită între uzufructuar și nudul proprietar.
Ce înseamnă uzufruct viager?
Uzufructul viager este dreptul unei persoane de a utiliza un imobil pe tot parcursul vieții. La decesul uzufructuarului, dreptul încetează, iar nudul proprietar devine proprietar deplin.
Cine este uzufructuarul?
Uzufructuarul este persoana care are dreptul să locuiască în imobil, să îl folosească și, în anumite condiții, să îl închirieze și să încaseze chiria.
Cine este nudul proprietar?
Nudul proprietar este persoana care deține dreptul de proprietate asupra imobilului, însă nu îl poate folosi atât timp cât există dreptul de uzufruct.
Se poate vinde un apartament asupra căruia există un uzufruct?
Da. Imobilul poate fi vândut, însă cumpărătorul va prelua proprietatea împreună cu dreptul de uzufruct existent, dacă acesta nu a încetat sau nu a fost radiat.
Poate uzufructuarul să închirieze imobilul?
În general, da. Uzufructuarul are dreptul de folosință asupra imobilului și poate obține venituri din închiriere, cu respectarea prevederilor legale.
Cum încetează dreptul de uzufruct?
Dreptul de uzufruct poate înceta prin decesul uzufructuarului (în cazul uzufructului viager), prin expirarea termenului stabilit, prin renunțare sau în alte situații prevăzute de Codul Civil.
Unde este înscris dreptul de uzufruct?
Dreptul de uzufruct se înscrie în Cartea Funciară și poate fi verificat prin extrasul de carte funciară al imobilului.